Jak wygląda wycena nieruchomości? Sprawdź na co się przygotować

Wycena nieruchomości jest sporządzana przez wykwalifikowanego i uprawnionego rzeczoznawcę w celu określenia wartości domu, mieszkania, lokalu, czy ziemi. Są różne metody wyceny oraz cele, dla których się ją przeprowadza. Jakie dokumenty są ci potrzebne, jeśli chcesz zlecić taką usługę i ile trzeba za nią zapłacić? Czym jest operat szacunkowy? Szczegóły znajdziesz w artykule.

Jak przebiega wycena nieruchomości?

Jeśli chcesz w przyszłości przedstawić wycenę formalnym instytucjom, musisz zlecić usługę rzeczoznawcy majątkowemu, który sporządzi operat szacunkowy. Czyli co? Operat szacunkowy jest urzędowym potwierdzeniem wartości nieruchomości. Ma formę wyłącznie pisemną. Musi zawierać kompleksowe informacje, takie jak podstawa prawna do dokonania wyceny, proces obliczeń. Ponadto:

• określenie nieruchomości oraz zakresu wyceny,
• cel dokonania wyceny,
• źródła danych o nieruchomości (np. księgi wieczyste),
• datę oszacowania wartości nieruchomości,
• ścisły opis stanu nieruchomości,
• informację dotyczącą przeznaczenia przedmiotu wyceny,
• wskazanie rodzaju określanej wartości, jakie podejście zostało przez rzeczoznawcę wybrane, metody i techniki szacowania,
• analizę i prezentację rynku nieruchomości,
• wynik obliczeń.

Kiedy sporządza się operat szacunkowy? Robi się to głównie w przypadku:

• starania się o kredyt hipoteczny,
• podziału spadku,
• konieczności okazania tego dokumentu organom podatkowym,
• ustalania wysokości czynszu za wynajem.

Ile kosztuje wycena nieruchomości?

Przede wszystkim warto wiedzieć, że cennik oraz czas trwania wyceny nieruchomości zależy od kilku czynników:

• lokalizacji (w większych miastach wycena będzie droższa),
• metrażu, rodzaju i stanu technicznego budynku, czy mieszkania,
• a także popytu i podaży nieruchomości o podobnych cechach,
• czasochłonności wykonania zlecenia,
• jego celu,
• terminu,
• i w końcu od dostarczonych rzeczoznawcy dokumentów.

W przypadku mieszkania wycena będzie kosztować od 500 do ponad 700 zł. Za oszacowanie wartości domu zapłacisz 800 — 1000 zł, a za willę — od około 2000 do 4 tysięcy zł. Wycena działki rolnej i pod dom mieszkalny to kilkaset zł. Inwestycyjna działka to już koszt nawet 3 tysięcy zł. Określenie wartości kamienicy kosztuje kilka tysięcy zł, a tych bardziej biznesowych i związanych z produkcją — kilka do 20 tysięcy zł.

Pamiętaj, by przed zawarciem umowy z rzeczoznawcą sprawdzić, czy jego nazwisko widnieje na liście Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, prowadzonego przez Ministra Rozwoju. Będziesz pewny, że osoba, której zlecasz usługę, ma odpowiednie kwalifikacje i kieruje się tym, co zawarte jest w kodeksie etyki zawodowej.

Wycena przez bank

Wycenę nieruchomości może też przeprowadzić rzecznik pracujący dla banku, w którym chcemy wziąć kredyt hipoteczny. Ile trwa wycena nieruchomości przez bank? To zależy od skomplikowania nieruchomości i innych kwestii wspomnianych już wyżej. Mogą to być dwa tygodnie, ale może też być miesiąc i więcej.

Wadą wyceny przez bank jest to, że nie dostajesz operatu szacunkowego na własność. Należy ona wyłącznie do banku, a ty nie możesz nim dysponować. Dlatego czasami lepiej jest znaleźć rzeczoznawcę na własną rękę.

Jakie dokumenty będą ci potrzebne do wyceny? W zależności od rodzaju, może być wymagane dostarczenie specjaliście:

• wypisu z aktu notarialnego lub księgi wieczystej,
• rzutu lokalu,
• wypisu z rejestru gruntów,
• zarysu mapy ewidencyjnej,
• a nawet pozwolenie na korzystanie z danego budynku.

Z jakich metod może skorzystać rzeczoznawca, by wycenić nieruchomość? Rzeczoznawca wybiera z spośród 4 popularnych metod wyceny:

1. Metoda porównawcza — porównuje się podobne nieruchomości (pod względem wielkości i lokalizacji) do tej wycenianej. Specjalista wyciąga średnią ceny z przynajmniej 11 nieruchomości. Ta metoda jest głównie wykorzystywana przy wycenianiu mieszkań.
2. Podejście kosztowe — wycenę przeprowadza się na bazie tego, ile kosztuje odtworzenie nieruchomości.
3. Podejście dochodowe — wartość wyliczana jest na podstawie potencjalnego dochodu, jaki można uzyskać z nieruchomości.
4. Metoda mieszana — to połączenie dwóch różnych metod.

Czy możliwa jest wycena nieruchomości online?

W Internecie znajdziesz darmowy kalkulator wyceny nieruchomości. Strony zawierają swoje statystyki odnoszące się do różnych rejonów kraju. Wycena nieruchomości online nie ma wartości dowodowej. Nie wykorzystasz jej w sprawach urzędowych, bankowych i sądowych. Kalkulator wyceny online może też być nieprecyzyjny. Wszystko zależy od danych zawartych w systemie. Otrzymasz średnią cenę rynkową nieruchomości, która nie określa jej realnej wartości. To dobre rozwiązanie, jeśli chcesz się po prostu zorientować, jak wyglądają ceny na rynku.

Teraz już wiesz, „z czym się je” temat wyceny nieruchomości. Ty decydujesz, co z tą wiedzą zrobisz. Pamiętaj, by wybierać kwalifikowanych specjalistów, a wtedy wycena będzie uznana przez instytucje. Jej ważność kończy się po 12 miesiącach.